Bausparverträge – Der klassische Weg zur eigenen Immobilie

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Der Bausparvertrag galt jahrzehntelang als DER Weg ins Eigenheim. Doch in Zeiten gestiegener Zinsen und niedriger Sparrenditen fragen sich immer mehr Menschen: Lohnt sich das noch? Die Antwort ist – wie so oft – nicht ganz einfach. Fakt ist: Der Bausparvertrag hat Vor- und Nachteile, die Sie kennen sollten, bevor Sie unterschreiben.

So funktioniert Bausparen

Das Grundprinzip ist einfach: Sie sparen über mehrere Jahre einen bestimmten Betrag an – die sogenannte Bausparsumme. Wenn Sie genug angespart haben (in der Regel 40–50 Prozent der Summe), steht Ihnen ein günstiges Darlehen zu. Die Zinsen dafür werden bereits beim Abschluss festgelegt.

Der Ablauf im Überblick:

  • Sie vereinbaren eine Bausparsumme (z.B. 100.000 Euro)
  • Sie zahlen regelmäßig ein – meist 3–5% der Summe pro Jahr
  • Sobald Mindestguthaben und Mindestbewertungszahl erreicht sind, wird der Vertrag zuteilungsreif
  • Sie erhalten wahlweise das Darlehen oder nur Ihr Erspartes

Die Bewertungszahl erklärt

Die Bewertungszahl bestimmt, wann Ihr Vertrag zuteilungsreif wird. Sie setzt sich zusammen aus:

  • Höhe des angesparten Guthabens
  • Dauer der Sparzeit
  • Regelmäßigkeit der Einzahlungen

Je höher Ihre Bewertungszahl, desto früher kommen Sie bei der Zuteilung dran. Die Mindestbewertungszahl variiert stark – von 44 (Schwäbisch Hall) bis über 2.900 (Deutsche Bank).

Wichtige Mindestbewertungszahlen im Vergleich (Stand 2025):

Bausparkasse Mindestbewertungszahl
Schwäbisch Hall 44
LBS 170–204
Wüstenrot 200
BHW 33
Deutsche Bank 2.900

Staatliche Förderungen im Überblick

Der Staat fördert Bausparen mit drei Instrumenten:

Förderung Betrag Einkommensgrenze (ledig)
Wohnungsbauprämie bis 70 Euro/Jahr (10%) 35.000 Euro
Arbeitnehmersparzulage bis 43 Euro/Jahr (9%) 40.000 Euro
Wohn-Riester Zulagenbasiert variabel

Wichtig: Wohnungsbauprämie und Arbeitnehmersparzulage können kombiniert werden – bis zu 113 Euro jährlich für Singles.

Vorteile auf einen Blick

  • Zinssicherung: Der Darlehenszins steht bei Vertragsabschluss fest – egal, wie sich die Marktzinsen entwickeln
  • Staatliche Förderung: Bis zu 113 Euro pro Jahr an Prämien und Zulagen
  • Flexible Verwendung: Geld kann für Kauf, Modernisierung oder Umbau genutzt werden
  • Planungssicherheit: Sie wissen früh, welche Summe Ihnen später zur Verfügung steht
  • Kein Kursrisiko: Anders als bei Aktien gibt es keine Schwankungen

Typisches Einsatzszenario:

Der Bausparvertrag ergänzt eine Haupfinanzierung. Experten empfehlen, damit 20–40 Prozent des Kaufpreises abzudecken – als Anschlussfinanzierung oder Puffer.

Die Nachteile im Detail

Finanzexperten sehen durchaus kritische Punkte:

  • Niedrige Guthabenzinsen: Aktuell bieten Bausparkassen nur 0,1–1,0 Prozent. Zum Vergleich: Tagesgeld bringt 2–3 Prozent.
  • Ungewisser Zuteilungszeitpunkt: Es gibt keine Garantie. Bei hoher Nachfrage kann sich die Zuteilung verzögern.
  • Abschlussgebühren: 1–1,6 Prozent der Bausparsumme – bei 100.000 Euro sind das 1.000–1.600 Euro.
  • Begrenzte Darlehenshöhe: Bauspardarlehen liegen meist zwischen 20.000 und 100.000 Euro – für eine komplette Finanzierung reicht das oft nicht.
  • Wenig Flexibilität: Sondertilgungen oder Ratenänderungen sind oft eingeschränkt oder kostenpflichtig.

Kosten und Gebühren

Kostenart Höhe
Abschlussgebühr 1–1,6% der Bausparsumme
Kontoführungsgebühr jährlich ca. 10–20 Euro (meist ab 2019 verboten)
Guthabenzins 0,1–1,0% p.a. (Stand 2024)
Darlehenszins 1,2–2,6% p.a. (je nach Tarif)

Beispiel: Bei einer Bausparsumme von 100.000 Euro fallen sofort 1.600 Euro Abschlussgebühr an. Die Guthabenzinsen von 0,25 Prozent bringen bei 40.000 Euro Guthaben nach 10 Jahren nur rund 1.000 Euro Ertrag – minus Gebühren.

Rechenbeispiel (Bausparguru.de):

  • Eigenleistung: 8.400 Euro (7 Jahre x 1.200 Euro)
  • Wohnungsbauprämie: 490 Euro (7 x 70 Euro)
  • Guthabenzinsen: ca. 150 Euro
  • Abschlussgebühr: 480 Euro
  • Effektivrendite: ca. 1,8% p.a.

Vergleich mit anderen Anlageformen

  • Verfügbarkeit
  • eingeschränkt
  • täglich
  • nach Laufzeit
  • täglich
    • Anlageform Rendite (ca.) Risiko
    Bausparvertrag 1–2% sehr niedrig
    Tagesgeld 2–3% sehr niedrig
    Festgeld 3–4% sehr niedrig
    ETF (Aktien) 6–8% mittel

    Wann sich Bausparen lohnt

    Experten sehen drei Szenarien, in denen ein Bausparvertrag sinnvoll sein kann:

    • Langfristige Immobilienplanung: Sie wollen in 5–10 Jahren kaufen und sich die jetzigen günstigen Zinsen sichern.
    • Als Ergänzung zur Finanzierung: Sie nutzen das Darlehen als zweiten Finanzierungsbaustein neben einem Bankkredit.
    • Mit voller Förderung: Sie können beide Förderungen (Wohnungsbauprämie + Arbeitnehmersparzulage) vollständig mitnehmen.

    Weniger geeignet ist Bausparen als:

    • Reine Geldanlage – die Rendite ist zu niedrig
    • Kurzfristiger Immobilienkauf – die Wartezeiten sind zu lang
    • Komplettfinanzierung – die Darlehenssumme reicht nicht aus

    Fazit

    Der Bausparvertrag ist kein Allheilmittel mehr. Die niedrigen Guthabenzinsen und die hohen Gebühren machen ihn als reine Geldanlage unattraktiv. Anders sieht es aus, wenn Sie die staatlichen Förderungen voll ausreizen und den Vertrag als Baustein einer Immobilienfinanzierung nutzen – insbesondere zur Zinssicherung für ein späteres Darlehen. Wer plant, in zehn Jahren ein Eigenheim zu erwerben, kann von aktuellen Festzinsen profitieren. Alle anderen sollten genau nachrechnen.

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